Автор: Сергей ЗАЛЕТАЕВ
Ударим налогом по беспределу домовладельцев!

 Домовладельцы налогов не платят, но цены за аренду жилья, тем более после отмены потолков, взвинтят. Для тысяч квартиросъемщиков эти цены могут превратиться в петлю на шее. А у самоуправлений денег на широкомасштабное строительство новых домов нет. Что делать? Рабочая группа ЗаПЧЕЛ Рижской думы предлагает…

 Налоговый рай

Налог на недвижимую собственность (ННС) – непременный атрибут всех государств с рыночной экономикой. Как правило, налог этот взыскивается вне зависимости от того, используется ли собственность для получения дохода или нет. Но если недвижимость (земля или строения) определенно используется в коммерческих целях, то от налога не спрятяться, не скрыться. И только в Латвии национальные особенности налогообложения позволяют домовладельцам, сдающим квартиры в аренду, жить легко и вольготно без ННС. Обходясь лишь уплатой налога на землю.

Можно попытаться объяснить подобную политэкономическую аномалию тем, что права собственников денационализированных домов ограничены установлением потолка арендной платы. Мол, при таких условиях беднягам домовладельцам не хватает средств на содержание своей недвижимости. А уж о налоге и говорить нечего. Правда, потолком арендной платы защищены лишь те квартиросъемщики, у которых были бессрочные договоры аренды, заключенные еще в советское время. «Новоселам» же приходится платить столько, сколько потребует хозяин. Но от налогообложения при этом освобождены все сдаваемые в аренду квартиры – занятые не только «староселами», но и «новоселами».

С 1 января 2005 года действующее в настоящее время законодательство предусматривает отмену всех ограничений на арендную плату за жилье. В то же время никаких изменений в действии закона о налоге на недвижимую собственность с нового года не предвидится! Такого налогового рая для домовладельцев, не оправданного никакими резонами, нет ни в одной цивилизованной стране. Немудрено, что рыночная стоимость жилья стремительно взлетает. Ведь никакая другая сфера предпринимательской деятельности не позволяет получить такие доходы, какие станут получать домовладельцы  после отмены потолка арендной платы. Потому-то и растет спрос на жилую недвижимость, а вместе со спросом – цены на жилье. А вместе со стоимостью жилья взлетает ввысь и арендная плата на него.

Зонтик от законодателей

Раскрутка коммерции в сфере сдачи в аренду жилья, освобожденная от какого-либо налогового регулирования, приведет (вернее – уже приводит) к невиданному обогащению домовладельцев и беспримерному ограблению широких слоев населения. Прежде всего «староселов» денационализированных домов, которые рискуют остаться без крыши над головой.

Ныне действующий закон о налоге на недвижимость предусматривает, что с 1 января 2004 года налогом НЕ облагаются «здания, составляющие застройку индивидуальных жилых домов, если они не используются для ведения хозяйственной деятельности; части жилых домов, используемые для жилья, и мастерские художников, которые не используются для ведения хозяйственной деятельности». Как будто все предельно ясно. Если хозяин использует квартиру для собственного проживания со своей семьей, то налога на недвижимость платить не надо. Если же жилплощадь сдается внаем, то будь любезен, заплати налог.

Но не все так просто. Закавыка в том, как интерпретировать понятие «ведение хозяйственной деятельности».

Казалось бы, какие тут могут быть разночтения? Сдача квартир в аренду с целью получения дохода является несомненным видом «хозяйственной деятельности». Подобное же мнение высказали и все опрошенные мною юристы, в том числе и занимающие ответственные посты в Рижской думе. Однако в коридорах исполнительной власти царит иной подход. Правила Кабинета министров № 131 категорично утверждают: «Сдача в аренду квартиры или индивидуального жилого дома не считается хозяйственной деятельностью».

Налетай, братва! Сарынь на кичку! Правительство выдало домовладельцам полную индульгенцию на налоги. Сдерут ли те с несчастных квартиросъемщиков хоть 1 лат за кв. метр, хоть 10 – ничего от этого в бюджет самоуправления (куда перечисляется 100% налога на недвижимость и более 70% поступлений от подоходного налога с физических лиц) не перепадет. Хотя именно на самоуправление ( и более всего – на Рижскую думу) возложена обязанность «оказывать помощь в решении квартирных вопросов» и обеспечивать кровом несчастных, которых домовладельцы вышвыривают на улицу за неуплату неподъемной квартплаты. Таков баланс распределения прав и обязанностей, полномочий и ответственности, практикуемый правительством Индулиса Эмсиса.

Впрочем, не исключено, что нынешняя нестыковка интерпретации понятия «ведение хоздеятельности» со здравым смыслом и общемировой практикой возникла из-за того, что до конца 2003 года в законе о налоге на недвижимость действовала норма, напрямую освобождающая от налога жилье, сдаваемое в аренду. Потому правила КМ №131 на момент их принятия (апрель 2000 года) в принципе лишь подтверждали законодательную норму. Однако с января 2004 года в законе нет положения об освобождении аренды квартир от налога на недвижимость. А в правилах КМ №131 оно осталось и продолжает действовать – сейчас и впредь – так же эффективно, как законодательная норма до конца 2003 года. Тем более, что пока потолок арендной платы действует, и общественность продолжает жить надеждой, что в конце концов Сейм все-таки продлит его существование на какое-то время  и после 1 января 2005 года. А взимание налога на сдаваемые в аренду квартиры сможет усилить политические позиции тех, кто настаивает на отмене ограничений на арендную плату.

Читайте об истории Российского Союза Латвии

 Потолок или налог?

Может сложиться впечатление, что ограничение арендной платы на жилье и взимание налога на сдаваемые в аренду квартиры – два взаимоисключающих друг друга варианта. Мол, если есть потолок арендной платы, то нельзя требовать уплаты налога, а если домовладельцев обязать платить налог, то вроде бы нелогично ограничивать их в праве самим определять размер арендной платы. В действительности же такое противопоставление неправомерно и обрисованная выше альтернатива ложная. Дело в том, что ограничение арендной платы, равно как и налогообложение. выполняют функции регулирования и в этом качестве могут сочетаться друг с другом.

В принципе налог на недвижимую собственность имеет две функции: фискальную (пополнение казны, точнее – доходной части бюджета самоуправления) и регулирующую (влияние на способы использования недвижимости – строений и земли). О фискальном значении налога публика имеет достаточно ясное представление, и предложение рабочей группы ЗаПЧЕЛ направить доходы от налога на строительство муниципального жилья вряд ли вызовет возражения. Ведь пока многие политики, рассуждающие о необходимости сохранения потолка до реализации мощной программы муниципального строительства, обходят молчанием вопрос об источниках финансирования этой программы.

Что касается регулирующего механизма налога на недвижимость, то на нем стоит остановиться более подробно. Многие вообще не имеют об этом никакого понятия.

Дело в том, что налог на недвижимость побуждает собственников использовать дома и землю более рационально и эффективно, вовлекать эту собственность в хозяйственную деятельность, а не держать под спудом.

Поясним это  с помощью конкретного примера.

Арифметика для размышления

Очевидно, что чем выше арендная плата за квартиру, тем труднее найти нанимателя, тем больше времени квартира будет пустовать и не использоваться. Возьмем, например, двухкомнатную квартиру общей площадью 50 кв. метров. Владелец может потребовать за нее аренду в 100 латов за месяц (2 лата за кв.м). Однако найти арендатора на таких условиях трудно, потому допустим, что квартира будет использоваться только половину всего времени (50 процентов – 0,5). Ежегодный доход собственника составит тогда 100 х 12 х 0,5 = 600 латов.

Другой вариант. Владелец назначает арендную плату 50 латов в месяц (1 лат за кв.м). В этом случае арендатора найти легче и квартиру будет под арендой уже 75 процентов (0,75) всего времени. Тогда ежегодный доход собственника будет равен 50 х 12 х 0,75 = 450 латов.

Третий вариант – предельный. Владелец требует плату 25 латов в месяц (0,50 лата за кв. м – ныне действующий потолок) и незамедлительно находит квартиросъемщика. Тогда квартира вообще не простаивает и используется все время, а доход собственника составит: 25 х 12 х 1,0 = 300 латов.

Вывод: когда нет налога, собственнику выгодней (доход больше!) назначать предельно высокую арендную плату, несмотря на то, что значительное время жилье будет пустовать, и, соответственно, у большего числа людей не будет крова над головой.

Теперь предположим, что владелец квартиры должен платить налог на недвижимость, величина которого ( в соответствии с действующим законодательством) составляет 1,5 процента (0,015) от кадастровой стоимости. А кадастровая стоимость квартиры определяется ее рыночной стоимостью и напрямую зависит от того, какой доход владелец намерен получить и, соответственно, какую арендную плату он устанавливает. За основу расчета возьмем соотношение между кадастровой стоимостью (КС) земли и годовой арендной платой (АП) за ее использование, составляющей 5 процентов (0,05) от КС. Тогда: КС = АП / 0,05 или КС = АП х 20.

Кадастровая стоимость квартиры в первом случае будет равна: 100 х 12 х 20 = 24 000 латов. Налог на недвижимость составит 24 000 х 0,015 = 360 латов, а доход собственника составит: 600 – 360 = 240 латов.

Во втором случае КС квартиры будет: 50 х 12 х 20 = 12 000 латов, налог: 12 000 х 0,015 = 180 латов, доход: 450 – 180 = 270 латов.

Теперь доход собственника больше во втором случае, ему выгоднее больше времени держать квартиру сданной в аренду, пусть даже за счет более низкой арендной платы. Наглядно видно, как реализуется регулирующая функция налога, предложенная рабочей группой ЗаПЧЕЛ.

Мост из сегодня в завтра

Дотошный читатель может подсчитать, что в третьем случае налог составит 90 латов, а доход владельца квартиры будет всего 300 – 90 = 210 латов и недоуменно спросить, а как же в таком случае обстоит дело с благотворным действием налога?

Однако и ваш автор не лыком шит. Как нетрудно догадаться, он специально привел третий вариант, чтобы иметь возможность проиллюстрировать могучую силу налогового регулирования. А именно: законодатель вполне может освободить от налога владельцев, сдающих жилье за плату, не превышающую ныне установленный потолок в 0,48 лата за кв.м. Тогда в третьем случае доход останется прежним – 300 латов и будет самым высоким из всех рассмотренных вариантов.

Освобождение от налога на недвижимость домовладельцев, которые сдают квартиры за плату, не превышающую ныне действующий потолок, позволит перебросить мостик из нынешнего состояния (есть потолок, нет налога) в неизбежное будущее, когда потолка арендной платы уже не будет. Позиция рабочей группы ЗаПЧЕЛ заключается не в том, чтобы сохранить потолок навечно, и не в том, чтобы уже сейчас заменить потолок налоговым регулированием. Главное в нашей идее заключается в том, чтобы к тому моменту, когда ограничения на квартплату перестанут действовать, должно быть введено эффективное применение налога на недвижимость, которое не позволит (не административно, а чисто экономически) домовладельцам вздувать плату за жилье на недосягаемую высоту.